Условия действия предварительных договоров и сложности при их выполнении часть 1
Условия действия предварительных договоров и сложности при их выполнении часть 1
1. Предварительные договоры должны отвечать всем условиям, необходимым для действительности договоров.
Предварительный договор имеет свое юридическое существование, исполнение и последствия неисполнения, отличные от последствий окончательного договора. Он используется для переговоров, подготовки и обеспечения будущего заключения окончательного контракта. Предварительный договор действителен и может повлечь за собой связанные с ним правовые последствия / включая правовую защиту согласно статье 19 ЗЗД / только в той мере, в какой он относится к заключению действительного окончательного договора с точки зрения закон. В этом отношении пункт 2 статьи 19 LLPA прямо предусматривает, что предварительный договор должен содержать положения относительно существенных условий окончательного договора. Данное требование самоочевидно, поскольку предварительный договор подготавливает заключение окончательного, он должен содержать оговорки относительно его существенных условий, в связи с этим следует подчеркнуть, что эта связь между содержанием предварительного договора и содержанием последний не случаен для осуществления прав.
2. При продаже дворовых участков в регуляции стороны еще при заключении предварительного договора должны тщательно проверить, является ли предметом сделки самостоятельный земельный участок. По нашему гражданскому законодательству разрешена продажа как реальной недвижимости, так и ее идеальных частей. Это касается не только нерегулируемой недвижимости, но и регулируемой. Но, если заключенный договор обещает продажу реальной части регулируемого участка, договор не следует считать ничтожным.
3. Практический интерес представляют следующие случаи:
Стороны заключают предварительный договор на определенную недвижимость, но по нему имеются определенные обременения, например, обращение взыскания или запрет на строительство и т.п. Может ли покупатель в данной ситуации отказаться от исполнения договора?
Не подлежит сомнению, если продавец до заключения договора хорошо знал о существовании всех этих ограничений на имущество и тем не менее умышленно ввел покупателя в заблуждение, что их не существует, и только благодаря этому он смог достичь Заключив с ним договор о заключении сделки, покупатель имеет право оспорить предварительный договор на основании мошенничества. Обычно в предварительном договоре оговаривается пункт о том, что имущество передается без каких-либо обременений, таких как обращение взыскания и так далее. Возможно, об этом было сказано прямо. Но намерение сторон в этом смысле можно вывести путем интерпретации. Позже покупатель узнает, что на объекте имеются известные ограничения на строительство и т. д., и хочет, чтобы они были сняты. Если это не будет сделано до заключения окончательного договора, он имеет право отказаться от предварительного договора и потребовать его расторжения.
В таких случаях продавец не может ссылаться на договор и требовать решения суда о замене окончательного договора. Суд в таких обстоятельствах, если претензия обоснована, имеет в виду принуждение покупателя принять исполнение, не соответствующее оговоренному.
4. Но стороны предварительного договора могли ничего не упомянуть по этому поводу, а когда осуществлена продажа и проведены проверки, то окажется, что на объекте имеются обременения, ограничения на застройку и прочее. В этих случаях, если обе стороны добросовестно не знали на момент заключения предварительного договора о вышеуказанных обстоятельствах или продавец знал, но в ходе переговоров не было упомянуто, что покупатель желает, чтобы объект недвижимости был свободен от обременений. и ограничения строительства, ситуация другая. Во-первых, тот, кто покупает недвижимость, должен внимательно отнестись ко всем вопросам, провести полное исследование выбранной им недвижимости. Если он этого не сделал, он не имеет права отказаться от исполнения заключенного договора. Покупатель по предварительному договору, независимо от обременений имущества, о которых он узнает позднее, обязан исполнить заключенный им предварительный договор. Он не может отказаться от уплаты цены или потребовать ее уменьшения в связи с этими обстоятельствами.
Таким же образом должны решаться вопросы, когда имеется предварительный договор мены и установлено наличие каких-либо обременений или административно-строительных ограничений на один из объектов недвижимости. К каждому случаю будет подходить индивидуально.
5. Если уже при заключении предварительного договора стороны знали, что начато производство по отчуждению имущества, которое в дальнейшем завершилось без препятствий, то в таком случае продавец объективно неспособен к исполнению.
6. Аналогичная ситуация, когда из-за изменения нормативных планов имущество, являющееся предметом предварительного договора, прекратило свое существование. Его можно распределить между соседними участками и не относить к регулируемому участку. В этом случае продавецнаходится в объективной неспособности выполнить свои обязательства и должен быть освобожден как от своего основного обязательства - передачи права собственности, так и от уплаты договорной неустойки.
7. Также может быть заключен предварительный договор на будущую продажу незастроенных дворовых участков. Но до добровольного заключения окончательного договора в установленный срок начинается производство по делу об отчуждении земельных участков под групповое жилищное строительство по градостроительному плану поселения.
Если собственник имущества заключил предварительный договор о будущей продаже до уплаты ему цены за отчужденное место, он обязан выполнить его в оговоренные сроки. Если он добровольно откажется это сделать, действующая сторона договора может потребовать принятия решения о замене нотариального акта.
8. Недвижимое имущество индивидуализируется своими границами. Обычно их метраж указывается лишь приблизительно. Уточняется при совершении нотариального акта на основании представленного АГКК эскиза. Поэтому, если существует разница в метражах между оговоренными в договоре и точными размерами, договор следует считать идеальным, но в пределах фактической метража. Иногда в предварительном договоре площадь объекта недвижимости упоминается как существенный элемент, поскольку покупатель хочет купить недвижимость точно определенного размера либо с целью развития, либо по другим причинам. Если впоследствии, при его измерении, обнаружится существенное отличие фактического размера от обещанной площади, то фактически стороны не согласовали один из существенных элементов договора. Покупателю по праву предлагается купить недвижимость, значительно меньшую, как говорится, и за ту же цену, в таком случае покупатель имеет право выйти из инклюзивного договора. -исполнение настоящего договора.
9. Одним из существенных элементов контракта является цена, и правильно, что она должна быть фиксированной. Но иногда стороны могут договориться не о цене всего объекта недвижимости в целом, а только за квадратный метр, и в этом случае цена всего объекта недвижимости будет определена по установленному метражу по эскизу технической службы. В таких случаях предварительный договор действителен и в случае его неисполнения в срок его окончательное заключение может быть истребовано путем вынесения решения суда.
10. При заключении предварительных договоров их действительность может ограничиваться определенным условием.
При расторжении брака: считается, что при предварительном договоре купли-продажи, когда ответчик передал свою долю недвижимого имущества супругу и согласился с тем, что договор будет иметь силу и значение только в случае достижения развода в деле о разводе. , он заключил действующий договор. Целью данного пункта предварительного договора является регулирование имущественных отношений между супругами в случае расторжения брака. Нет никаких препятствий или моральных и недопустимых условий, которые делают сделку недействительной. Это понимание правильное.
11. Стороны могут согласовать в предварительном договоре пункт о расторжении договора. В таких случаях между договаривающимися сторонами достигается соглашение о том, что каждая из них имеет право отказаться от договора, заплатив определенную денежную сумму. Этот договор прямо не урегулирован законом, но и не запрещен.
12. Для действительности некоторых предварительных договоров требуется письменная форма. В связи с этим ст. 19, абз. 1 ЗЗД предусматривает, что «предварительный договор о заключении определенного окончательного договора, для которого необходима нотариальная или нотариально удостоверенная форма, должен быть заключен в письменной форме».
13. На практике часто возникает вопрос, если одна из сторон участвует при заключении предварительного договора не лично, а через доверенное лицо, должна ли доверенность, уполномочивающая его на совершение этой сделки, также быть составлена в письменной форме?
Судебная практика категорична и дает положительный ответ на поставленный вопрос. Но оно идет дальше, не рассматривая отсутствие письменной доверенности как причину, которая может привести к ничтожности договора, а допускает его действительность, если доверитель подтвердит действия своего доверенного лица письмом. Это мнение правильное, оно соответствует закону, поскольку ст. 42, п. 2 ЗЗД позволяет «лицу, от имени которого был заключен договор, без представителя власти /а в данном случае такового нет, пока доверенность не составлена в письменной форме/, может его подтвердить. Для подтверждения требуется та же форма, которая предусмотрена для разрешения на заключение договора.
